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原标题：“红档”房企光明地产艰难突围 战略转型回归上海大本营

来源：中国经营报

本报记者 刘颂辉 上海报道

从频繁逆势扩张到紧急换挡降速，房地产百强企业光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）正加速剥离此前落子在上海外的项目。

根据上海联合产权交易所官网披露的信息，光明地产旗下子公司上海志胜置业有限公司（以下简称“志胜置业”）的全部股权及债权被公开转让，9月18日结束披露期。志胜置业核心资产为位于山东省菏泽市的住宅大盘——光明御河丹城。该项目曾因为销售不畅，曾被计提1.1亿元存货跌价准备。

除菏泽项目外，光明地产还在今年上半年宣布转让子公司柳州同鑫房地产开发有限公司（以下简称“柳州同鑫”）33%股权及债权，挂牌转让价格不低于1.5亿元。该公司旗下地块为光明地产首度进军广西柳州时竞得，这也意味着光明地产将从柳州市场“撤退”。

频繁出售旗下子公司股权及项目，也让光明地产资金短缺、负债高企的状态备受关注。截至2020年底，光明地产踩中融资“三条红线”，从上半年财务数据来看，公司仍然处在“红档”区域，财务杠杆率较高。

“近期多部门释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号，光明地产‘三条红线’全部触及，后续销售及融资或将受到一定影响。”上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“上海新世纪”）出具的信用评级报告显示，2021年3月末，公司短期刚性债务继续增加至201.14亿元，即期债务压力快速积聚。

不过，对于相关问题，《中国经营报》记者连日来多次致电并致函光明地产方面，但截至发稿时未收到进一步回应。

加急处置沪外住宅项目

志胜置业控股的山东菏泽平土房地产有限公司是菏泽御河丹城的项目开发公司。公开资料显示，该项目由高层住宅和花园洋房组成，共规划30幢楼房，3794套房源。一期部分项目于2015年竣工，二期和三期则分别于2016年和2017年启动开发建设。

“目前，在售的30层毛坯新房刚打好地基，要等2023年才能交付，户型介于110~145平方米之间。”据御河丹城售楼处一位销售人员介绍，房源新推出一周以来，已售出三分之一左右，均价约5800元/平方米。

御河丹城曾是光明地产计提大额存货跌价准备的主要项目之一。光明地产此前披露的公告显示，2018年，公司曾对房地产及配套板块计提了7.66亿元的存货跌价准备。其中，在未完工的开发成本中，御河丹城项目就计提了1.1亿元。

根据上海东洲资产评估公司出具的估值报告，2018年，因菏泽地区棚改萎缩，货币化安置的取消，导致客户购买力下降。2018年取消新购住房限制转让，该政策导致大量二手房源解禁开售，减少了部分新房市场的份额。

根据上述估值报告，在菏泽土地供应大幅增长的背景下，市场潜在供应量大幅增加，市场竞争环境也日趋激烈。2016年，菏泽市土地成交面积约40万平方米；2017年，菏泽市土地成交面积约170万平方米，同比增幅达到325%；2018年，菏泽市土地成交面积约172万平方米，基本与2017年持平，但依然保持较高水平。

估值报告还指出，在上述情况下，光明地产位于菏泽的御河丹城项目销售不畅，销售周期延长，导致公司被迫延长开发周期，资本化利息及开发间接费用均有大幅增加。而由于销售价格不达预期及开发成本的增加，导致可变现净值低于账面成本，出现存货减值。

挥师菏泽市场发展不利，光明地产不得不将项目公司摆上货架。据上海联合产权交易所的公开信息，截至7月31日，志胜置业净亏损488.92万元，资产总计19.15亿元，负债总计17.89亿元，所有者权益1.25亿元。

同时，光明地产首次进军柳州市场布局的项目开发也并不顺利。2019年6月17日，公司曾通过公开挂牌方式竞得柳州市桂柳路南侧的P（2019）32号城镇住宅地块，出让面积3.68万平方米，土地溢价率77%，楼面价6000.52元/平方米，土地出让金3.98亿元。

但记者在调查中了解到，仅仅8个月后，光明地产便引入金科地产和美的置业合作开发上述地块，并共同签署了柳州同鑫增资协议，各分别占股33%、33%、34%。

今年5月31日，光明地产发布公告称，拟通过上海联合产权交易所公开挂牌方式转让持有的柳州同鑫33%股权及债权，挂牌转让价格不低于1.5亿元。这也意味着，如果转让顺利，光明地产将从柳州市场“撤退”。

不过，9月15日，记者从国家企业信用信息公示系统查询到，目前，柳州同鑫股东信息尚未变更。

脚踩“三条红线”

不容忽视的是，光明地产2020年年报显示，公司截至2020年底剔除预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率达到188.5%，现金短债比为0.49，踩中融资三条红线，也是国内“红档”房企的代表之一。

半年时间过去之后，光明地产财务杠杆压力并未得到有效缓解。根据2021年半年报业绩测算，公司剔除预收款后的资产负债率为78.93%，净负债率为177.4%，现金短债比为0.55。

值得注意的是，近年来因房地产项目资金需求增长，光明地产积累了较大规模的刚性债务。上海新世纪今年7月2日出具的信用评级报告显示，2018~2020年末，公司刚性债务分别为373.20亿元、451.11亿元和406.06 亿元，即期债务压力快速积聚。

“资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早做准备，降低财务风险。”光明地产方面表示。

此外，根据上海新世纪信用评级报告，光明地产近三年的业绩也持续快速下滑。数据显示，2018~2020 年，光明地产实现归属于上市公司股东的净利润分别为 14.18亿元、5.70亿元和 1.07亿元，同比分别减少27.17%、59.77%和 81.27%。

“近年来，公司计提的资产减值数额较大，对净利润形成一定侵蚀。”上海新世纪同时表示，2020 年公司新开工面积大幅减少，但前两年开工量较大，目前项目储备尚充足，后续公司仍有部分在建及拟建项目，存在一定的资金压力。

数据显示，截至2021年3月末，公司在建及拟建项目尚需投资155.61亿元，后续资金需求量仍较大。

上海新世纪信用评级报告指出，总体来看，公司在建、拟建项目储备较大，后续资金投入需求大，但资金回笼进度较慢，投资缺口进一步依靠债务融资弥补，后续面临的投融资压力加大。

紧急收缩投资战略

根据光明地产2021年半年报披露的经营计划，与前两年在长三角地区特别是上海之外的城市拿地扩张不同，公司已开始着手调整经营战略。

光明地产方面表示，根据战略定位，公司将加速“回归上海、回归主业、回归效益”。在项目布局上，将聚焦战略性投资拓展重点区域，理性收缩非战略重点区域，优化投资结构与区域布局，逐步形成以上海为中心，辐射长三角的区域布局态势。

根据上海新世纪信用评级报告，光明地产房地产项目主要分布于浙江、江苏、上海、广西和湖北。2020 年上述区域销售收入占比分别为 23.41%、27.15%、19.34%、19.24%和 5.16%；其中，上海和江苏项目销售收入占比较上年均提升，而湖北项目销售收入占比明显下降。

“总体来看，光明地产业务区域逐步向长三角区域集中，但二、三、四线城市占比较多，抗风险能力一般。”上海新世纪在评级报告中表示，公司在三、四线城市开发量较大，项目去化较慢，存货周转速度较慢。

随着房地产行业整体调控政策加码，金融监管升级，市场竞争加剧，光明地产正在进一步加快销售速率，回笼开发资金。2021年上半年，公司全口径新开工面积62万平方米，全口径竣工面积为154.86万平方米；经营活动产生的现金流量净额16.7亿元，同比由负转正，增幅达311.09%。

数据显示，在今年前6个月，光明地产实现全口径签约面积125.76万平方米，同比增长58.75%，上半年全口径签约金额为193.28亿元，同比增长61.13%。

公司方面解释称，营业收入出现增长主要是报告期内房产主业结构收入同比增加，下属子公司收到了房款所致。

在投资拓展方面，光明地产通过市场招拍挂等方式，拓展上海区域的优质土地储备。上海市集中供地首日，光明地产以32.24亿元斩获自贸区临港新片区两幅地块，合计土地面积约23.8万平方米。

光明地产方面表示，公司未来着力调结构、降杠杆、优模式，通过项目精致化、管理精细化、组织精简化、人员精英化，积极培育创新业务，改善资产负债结构，增强抗风险能力，打造具有光明食品集团产业基因的城市建设运营集成服务商。

责任编辑：梁斌 SF055